數據顯示，2015年，全國旅游行業直接投資超過1萬億元。在業內高星級酒店投資減速的今天，非標酒店尤其是民宿很受市場追捧。民宿投資真的很美嗎？民宿投資是否有別于傳統酒店投資，要注意什么，有何內在規律？筆者近年接觸了一些民宿項目，本文試就此做些簡單分析。
□吳杰
客源相對單一，季節性更強
民宿更依賴觀光客與度假客，相比商務客來說，這些客人的預算往往較為寬松，與同行者關系更親密，因而旅游決策也更慎重、更關注同伴的意見。在酒店選擇上，他們不愿太將就與隨意，出行也更有計劃性，對住宿的品質要求更高、挑選更細致，更關注網評、挑剔服務細節。
在成熟的旅游區，目的地推廣已完成，客源達到一定規模，發展民宿較易成功。目前，國內民宿較熱的大理、麗江、杭州、莫干山、浙江桐廬等地，莫不如此。民宿開于鄉下或旅游城市，要點是“小而美，優而特”，對周邊環境及設計要求往往很高，唯此才能定高價，并通過口碑宣傳將項目推廣出去。但說實話，大部分民宿物業資質平平，很難通過后天努力，“飛上枝頭變鳳凰”。
其中一個顯而易見的問題，是經營易受氣候影響，季節性強，大城市周邊周末效應也很明顯。筆者接觸的莫干山的一些民宿，旺季收入是淡季收入的五六倍，冬天基本沒人，夏天尤其是周末一房難求，全年出租率過50%已屬佼佼者。經營時間短，必然會拉低全年出租率及平均房價，嚴重影響投資收益，除非房價定得很高。
投資門檻低，易出現供給過剩
民宿投資門檻不高，一二百萬元即可，一般不會超過三四百萬元，加之合伙投資、眾籌等方式進一步降低了進入門檻，好的租賃項目，兩三年即可收回投資，確實鼓舞人心。
不過要注意的是，現在是風口，未來或許會成為陷阱。一是短期內供應數量激增。據說大理的民宿將由現在的3000來家增加到上萬家，杭州2015年民宿增長率達50%以上。二是項目成本不一樣——杭州西湖邊300平方米的農民房，前幾年租金還是十來萬元，現在差不多漲了兩三倍。
單房單方投入大，坪效低
要將一幢建筑質量相對低劣、缺少設計、原布局不是做旅館、公共配套差、少有景觀綠地及機電系統的農民房，改成一家小而美、以房間為主且售價不能太低、有調性的民宿，必然涉及方方面面的內容，外裝、機電、景觀上的花費，往往占總投資的一半左右，較城市中清水房（指房屋裝修程度，即房子剛建好，一點也沒裝修）租賃的中檔商務酒店有明顯劣勢，后者的投資大多集中于室內裝修上。民宿工程量較小，管理費、設計費、施工費比一般商用建筑還高不少，且很難有折扣。較租賃清水房做城市中檔商務酒店（如亞朵、漢庭），單房均攤投資，民宿往往貴一倍以上（中端商務酒店通常在12-15萬元/間，好的民宿則要25-30萬元/間）。
從坪效來說，民宿雖然層數少，樓梯等通行空間小，沒有電梯，但因為要解決飲食配套及室內通行等問題，加上風景區改造受限制多，坪效往往不高，一般300平方米只能做6-7間房。房間少，公共設施利用率低，與中端商務酒店相比，空間利用效率上有一定差距。
前期過大的投資往往會轉化為后期持續的經營壓力。在出租率及運行效率不如中端商務酒店的情況下，民宿要取得同樣或更好的投資回報率，房價往往要高1-1.5倍。
管理難度大，監管困難
因為房間少、客人要求高，定價不菲的民宿運行難度并不低。民宿適合投資人親自上陣、全程打理，有人戲稱是“老板娘經濟”，也不無道理。投資人直管，至少工作動力及態度、監管方面，可以省去很多問題。民宿運營人員往往要求是多面手，既出得廳堂、又下得廚房；既知道當地風土人情、善解人意，又能干清掃這類臟活。
但與我國臺灣等地區不同，現階段大陸民宿的投資方多數是城里人，以城里人的思維做民宿，往往存在錯配現象，即親切性有余、差異性不足，不能很好地引導客人深入體驗當地生活與文化，因而對旅游者的吸引力難于持久。很多合伙或眾籌項目，缺少領投人與專業的蹲點管理者，股權過于分散，人人關心又人人不夠關心，因熟人合伙原因，游戲規則往往又不夠清晰，還存在監管與信任問題。于是乎，愛好與沖動下做民宿，玩一陣后熱情消退，尤其是收益達不到預期、管理思路出現分歧時，導致散伙，嚴重的還對簿公堂。
受OTA影響大，營銷成本高
民宿因為規模小，回旋余地不大，設計創意多有局限，真正優秀、有持久生命力的項目并不多；成功的項目也容易被別家模仿，導致同質化競爭。加之民宿連鎖化經營不易，單個項目影響力小，運營人員少，自主營銷能力往往很弱，甚至不做營銷，等客上門或由OTA送客上門，為此要支付大量傭金，受制情況遠較城市商務型酒店嚴重。個別項目對OTA的依賴度，會達到八九成。
收入結構單一，缺少非住宿消費
總的來說，民宿的收入結構比較單一，基本以住宿為主，飲食收入較為有限，不少還包含在房價中。不是客人沒需求，只是因為風味餐及土特產銷售，競爭很激烈。另外，生意不穩定，物資采購與保鮮也有一定困難。
政策不明確，有待規范
雖然各地政府對民宿投資大多抱支持與鼓勵的態度，但相關規范及政策出臺卻有一定的滯后性，有時也缺少科學性，尤其在規劃大配套、公共利益與環境保護、建筑改建許可審查、消防及排污標準、治安及報警設施配置方面，往往缺少明確要求，或雖有要求，但科學性、權威性或合法性不足。因投資人不了解相關政策，有時還面臨返工或無法開業的風險。如，烏鎮規定木結構房子不能開民宿，10間客房以上的要按酒店建設標準進行報建。相比較而言，杭州的政策則寬松得多。筆者建議盡快制定全國性的民宿規范與條例，合理調整各方利益。
出租方易違約
近年來這方面的報道不少，尤以云南居多。民宿多以租賃方式經營，民宿投資方的合同相對人多是農民，他們契約意識相對較弱，更注重眼前利益與個體利益。當周邊物業租金大漲時，往往置合同于不顧，單方違約，要求漲租。當地相關部門為維穩，往往也會勸說投資人接受或部分接受變更。而投資人只要還有贏利，多數情況下只能委曲求全。這類事情一多，投資人難免底氣不足。
因為熱點地區租金增長快，合同執行中矛盾多、違約率高，新租項目談判時，因對遠期租金難于達成共識，出租人往往只愿意簽10年甚至5年的合同，這使承租人在合同到期、不能續租或租金不合理增長時，面臨極大的收益損失風險。畢竟前期投入不菲，現在一個項目4年能靜態收回投資，已屬不錯了。筆者了解到，在浙江莫干山地區，近來很多項目采用30年租金一次性支付的方式解決上述問題。這種方法或可降低違約率，但前期投入過大，對投資人也很不利。
總之，民宿投資與一般酒店投資一樣，也有規律可循。在投資階段，還是要分析項目位置、租金、景觀資源、物業條件、市場環境及未來供求，做好可研分析，明確投資合伙規則及管理預案。不然，看上去很美的民宿投資，也可能只是一個泡沫，隨時有破裂的風險。
（作者單位：浙江心越酒店投資管理有限公司）
（插圖隗合飛繪）
